- Din inntekt
- Netto formue (som kan være negativ)
- Kapitalavkastning (som kan være negativ)
- Fradrag i inntekt
- Eventuelle særskilte fradrag
Hva kan påvirkes?
Få vil være interessert i å redusere inntekten for å få lavere skatt. Tvert imot vil man ønske å øke inntekten, uten at skattemyndighetene stikker av med for stor del av kaken. Det er heller ikke en god strategi redusere realformuen din. Du kan likevel redusere den skattbare formuen. Det utgjør altså en forskjell hvordan du har plassert formuen din.
Den gunstigste måten å plassere formue på er i egen bolig. Du bør imidlertid ikke investere i hva som helst. Et oppusset bad gir sjeldent tilbake mer en halvparten av investeringen i økt verdi på boligen. Tilsvarende også med nytt kjøkken. Hovedårsaken er at en fremtidig kjøper av boligen sjeldent har samme smak som deg og trolig ville gjort helt andre valg med hensyn til farge, form og funksjonalitet.
Hvordan kan du så investere lønnsomt i egen bolig? Kan man skaffe seg skattefri inntekt og samtidig redusere skattbar formue? Svaret til det er faktisk "ja". Dette skal vi se nærmere på i neste avsnitt.
Leie ut hybel eller leilighet i egen bolig
Du kan leie ut hybel eller leilighet i egen bolig skattefritt. Forutsetningen er at utleid areal ikke overstiger halvparten av totalt boligarealet. Det kan være betydelige inntekter ved slik utleie - penger som kan gå rett i din lomme uten at skattemyndighetene krever et øre. Ofte vil det være god økonomi i å tilpasse kjeller eller ubrukt areal til utleie, selv om du må bruke fagfolk til det. Selv investeringer som krever 3-400.000,- kan være lønnsomme, spesielt om du benytter oppsparte midler.
Mange eldre har forøvrig neste ferdige boenheter som tidligere ble benyttet av utflyttede barn. Disse står gjerne urørt med unntak av få netter i året når noen er på besøk. Dette er meningsløst og gir dårlig økonomi, både for deg og dine eventuelle arvinger. Dersom man spør utflyttede barn, er det få som insiterer på å beholde gutte eller pikerommet i kjelleren uendret. Det vil trolig synes det er kreativt av dere å tenke nytt for å spe på pensjonen. Utnytt derfor arealet til utleie og bruk heller overskuddet på deg selv og dine kjære. Det vil de sette stor pris på og du vil få gleden av å dele, mens du enda lever.
Hvor stor inntekt kan utleie gi?
Normal utleiepris vil ligge mellom 4-5.000 kroner for hybel, og mellom 6.000 - 10.000 kroner for en leilighet. Alt avhenger av størrelse og beliggenhet. Du kan altså raskt hente inn opptil 100.000,- ekstra hver år - uten å betale en krone i skatt.
Dersom du ønsker høyest inntekt i forhold til tilgjengelig kvadrat, kan det lønne seg å bygge hybler som deler kjøkken og bad. Det er en boform hvor leietaker ofte deler fellesareal med enten utleier eller andre leietakere. Det er ikke uvanlig at 3-4 leietakere deler slike fellesareal. Du bør imidlertid ha tenkt igjennom hvilken gruppe leietakere du ønsker å ha i hus. Hybler er normalt attraktivt for ungdommer opptil 20 år, som gjerne går på videregående skole. Leiligheter derimot trekker folk i alle aldre, både barnefamilier og godt voksne. Du bør videre undersøke hva som er normal bostandard på en hybel i ditt område. Dersom du bør sentralt, vil ofte leietakere akseptere at dette går utover tilgjengelig plass. Nærhet til offentlig kommunikasjon er også en viktig faktor, spesielt om du satser på hybler. Dersom du tilbyr leilighet, må du også kunne stille en parkeringsplass til rådighet.
Ta en tur ned i kjelleren eller på loftet om du har det. Vil noen av disse arealet kunne bygges om til boenheter. En hybel vil gjerne være 15-20 kvadratmeter per stykk, pluss fellesaral. En lelighet bør være minst 35 kvadratmeter. Et grovt overslag tilsier at du må påregne 5-10.000 per kvadratmeter for å få satt i stand eksisterende lokaler. Summen er avhengig av om det er lett tilgang til vann og avløp i arealet. Det må også være tilgang til egen inngang og rømmingsveier. Likevel, særlig komplisert er det ikke. Et anerkjent byggefirma vil kunne gi deg en pris. Et anbud koster deg ingenting.
Kjøp av leilighet
Et alternativ til å plassere formue i egen bolig er å kjøpe en mindre leilighet med tanke på utleie. Før du gjør det bør du konsultere noen som kan påvise en god økonomi i løsningen. Det er ikke gitt at dette er lønnsomt, med mindre du inkluderer en mulig prisstigning på leiligheten. Det er det imidlertid knyttet usikkerhet til. Spesielt i disse tider (2012) hvor eiendomsmarkedet er overopphetet. Nedsiden (som økomonene kaller det) er minst like sannsynlig som ytterlig prisøkning. Videre kjøp at leilighet innebære ofte en kvadratmeterpris på 30-45.000 avhengig av hvor du bor i landet. Man ligger altså godt over det som er ren teknisk byggekostnad.
Dersom du senere selger en bolig med gevinst, må du skatte av hele overskuddet, med mindre du selv har bodd i denne de siste 12 månder. Investering i ekstern bolig kan være lurt, men er altså betydelig mer riskofylt enn å investere i egen bolig.
Andre relevante artikler
Formueskatten er noe som stort sett berører de som er 50+. Vi har også laget en artikkel som dreier seg om hvordan man kan spare skatt i ulike livsfaser. Les mer her.
Redaksjonens tilføyelser
- VG har laget en artikkel om nye skatteregler fra 2012. Denne er meget illustrativ og bør leses i sammenheng med denne artikkel.
- ABC nyheter har laget en fin skattekalulator for 2012.